Com o aumento dos juros e do Imposto sobre Operações Financeiras (IOF), qualquer compra parcelada deve ser pensada e repensada para evitar problemas futuros de pagamento. A de um imóvel então, nem se fala, já que as taxas maiores serão sentidas por um tempo bem mais longo. O anúncio de elevação de juros para empréstimos habitacionais feito pela Caixa Econômica Federal na segunda-feira passada serviu para acender a luz amarela nos que faziam planos de adquirir a casa própria. Em financiamentos de imóveis de R$ 600 mil, por exemplo, o comprador terá que desembolsar mensalmente quase R$ 700 a mais na prestação, de acordo com simulação feita pela Associação Nacional dos Mutuários (ANM) (veja quadro).
O presidente da ANM, Marcelo Augusto Luz, alerta que com a elevação dos juros pela Caixa ficará muito difícil conseguir taxas mais baixas, já que por deter 70% do mercado é uma referência para as outras instituições financeiras. A opinião é compartilhada pelo sócio do escritório Bicalho e Mollica Advogados Thiago Dias: "A CEF baliza os bancos, provavelmente todos seguirão o movimento de alta".
O presidente do Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (Ibedec), Geraldo Tardin, aconselha prudência e planejamento. "A pessoa deve colocar todas as despesas no papel para que o sonho da casa própria não vire pesadelo." O Ibedec atende, mensalmente, em média, 70 pessoas que tentam reverter a retomada dos imóveis pelo agente financeiro por inadimplência.
Custo efetivo
Como primeira dica, Tardin sugere que quem pretende comprar imóvel pesquise muito bem os preços, os juros e faça simulações em todos os bancos para encontrar a melhor taxa. Geraldo Tardin alerta que é preciso ficar atento ao Custo Efetivo Total (CET), percentual que mostra, efetivamente, quanto custará o financiamento. A CET inclui todas as taxas administrativas e os tributos cobrados pelo banco. "Nem sempre o juro menor significa melhor negócio", destaca. Para ajudar na pesquisa, a internet é uma grande ferramenta, todos os bancos têm simuladores on-line.
Ele avisa também que é necessário fazer um seguro, que a cada cinco anos será recalculado, por conta do envelhecimento do mutuário. São despesas que somadas ao aumento de juros e do IOF podem pesar no orçamento e exigir que se pense até mesmo em adiar a compra do imóvel ou buscar um imóvel mais barato em outro local.
É preciso calcular tudo na ponta do lápis, já que financiamentos são longos e quanto maior o prazo do contrato, maior será o pagamento de juros. Ao financiar um imóvel por 30 anos, serão pagas cerca de quatro vezes o valor de mercado entre juros, capital e correção monetária. Por isso, é recomendável parcelar pelo menor tempo possível, de acordo com a capacidade de pagamento. "O ideal é fazer uma poupança para dar uma entrada maior e diminuir o valor a ser dividido. Com esse último aumento dos juros, teremos uma alta de cerca de 15% do preço final", salienta. Outro custo que deve ser levado em conta é a Taxa Referencial, de acordo com a inflação. "A tendência é que o empréstimo fique ainda mais caro", diz.
No caso da pessoa que já escolheu o imóvel, o presidente do Ibedec aconselha que não comprometa mais de 20% da renda. "A lei permite 30%, mas se comprometer 20%, terá condições de arcar com imprevistos que possam ocorrer. Assim, será possível atravessar o financiamento sem ter o risco de retomada do imóvel", destacou Tardin.
O Ibedec destaca ainda que não é possível a nenhum vendedor prometer a aprovação de financiamento, porque isso dependerá da situação cadastral do cliente. Se o consumidor depender de financiamento para comprar o imóvel, a orientação é não assinar nenhum documento antes de verificar se o crédito está aprovado. Caso o vendedor insista em fazer um "pedido de reserva de imóvel" ou peça para deixar um cheque-caução, com a promessa de que se o financiamento não for aprovado o negócio será desfeito sem qualquer custo, é importante exigir esse compromisso por escrito. E tudo que for objeto da negociação deve constar na proposta de compra, inclusive prazos, taxas de juros, metragem do imóvel e outras despesas.
É necessário não esquecer que há despesas extras ao comprar um imóvel: escritura e Imposto de Transmissão de Bens Imóveis Inter-Vivos (ITBI), mais Imposto sobre Operações Financeiras (IOF) e registro de escritura. "É uma despesa que chega a 6% do valor da compra. Num imóvel de R$ 300 mil, só de impostos serão R$ 18 mil pagos à vista", revela Tardin.
Com os contratos pesando mais no bolso, para evitar ter problemas com o pagamento das prestações, a Associação Nacional dos Mutuários recomenda que a pessoa leia muito bem o contrato e peça explicações. A Lei Fiduciária (nº 9514) garante ao banco a retomada do imóvel com até três meses de inadimplência. "A maioria das pessoas não sabe, mas a transferência de titularidade é feita diretamente no cartório pela instituição financeira, que depois coloca o bem em leilão", garante Luz.
Aquecimento
Mesmo com a majoração dos juros, as vendas de imóveis prometem crescer em 2015, de acordo com dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) . No ano passado, o volume de empréstimos para aquisição e construção de imóveis totalizou R$ 112,9 bilhões, 3,4% a mais do que no ano anterior. O desempenho do período ficou abaixo da projeção da entidade, de avanço de 5%. Para este ano, a Abecip também espera crescimento de 5%, para R$ 119 bilhões.
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