Se por um lado o mercado da construção civil começa a dar sinais de melhora com o aparecimento de novos projetos e retomada nas vendas, por outro fica cada vez mais evidenciado o grande desafio que as construtoras e incorporadoras que conseguiram resistir ainda precisam superar neste duradouro processo de recuperação, principalmente no que tange a enorme quantidade de distratos ocorridos no auge da crise.
As devoluções de imóveis adquiridos na planta, também chamadas de distrato, ocorrem quando o consumidor, por motivo particular ou por alguma dificuldade financeira, desiste da aquisição do bem devolvendo-o para o construtor e recebendo o valor até então investido, com uma pequena retenção do montante pago. O problema é que para muitos o distrato possui um desfecho simplista e trivial: o consumidor perde um percentual do que pagou pelo imóvel distratado (normalmente de 10 a 25% do valor investido) e a construtora o recoloca em sua cartela de opções para que seja adquirido por outrem, podendo até mesmo ganhar na nova venda. Esta simplicidade, entretanto, passa longe de ser realidade na atual conjuntura econômica.
Isso porque, as empresas que contra a sua vontade recebem imóveis de volta, ficam obrigadas a uma devolução, muitas vezes à vista, de algo que não mais dispõem, que é o recurso arrecadado de seus clientes. A própria Lei de Incorporações (Lei nº 4.591/64), autoriza o incorporador a utilizar o capital proveniente das vendas para a construção do empreendimento erigido, fazendo com que estes, confiantes no seguimento do negócio firmado, terminem por investi-lo integralmente na obra, não mais dispondo do valor para devolução quando do distrato.
Para agravar, ao recolocar o imóvel para venda, as incorporadoras enfrentam um mercado que definitivamente não está comprador, com a possibilidade real de negociar por valor inferior ao que foi originariamente vendido, mesmo com todos os novos custos decorrentes da comercialização. Assim, na medida em que se está exigindo do construtor a devolução de um recurso que não mais dispõe, de um momento para outro acaba-se gerando uma grande dificuldade com o aparecimento de dívidas não previstas em fluxos financeiros, prejudicando, em última análise, a saúde financeira da construtora e o andamento das obras de compradores que vem cumprindo rigorosamente seus contratos.
Portanto, é preciso que haja reflexão sobre o verdadeiro problema causado pelos distratos antes de se adotar um norte simplista que finde por agrava-lo. Afinal, alguém entenderia razoável vender seu imóvel parcelado, tendo que admitir que daqui alguns anos o comprador pudesse devolvê-lo surgindo a obrigação imediata de restituir quase a totalidade do que foi pago? A lógica de vender o bem, mas ter que reservar o recurso até a derradeira quitação é perversa, contra produtiva e absolutamente irracional, forçando a sociedade a buscar soluções que não terminem por afrontar um mercado fragilizado que busca recuperação.
Luiz Antonio Ribeiro Lorenzon é advogado, mestre em Análise Econômica do Direito pelo European Master in Law and Economics (EMLE) e coordenador do Conselho Jurídico do Sinduscon-ES
