A partir de dezembro de 2018, ficou mais fácil o comprador de imóveis na planta aumentar a sua segurança, em decorrência da publicação do Decreto nº 17.026, de 29/11/18. O decreto elimina a necessidade de pagamento dos 3% de Imposto de Transmissão de Bens Imóveis Intervivos (ITBI) no ato da lavratura da Escritura Pública de Compra e Venda para quem já tiver recolhido o imposto sobre o valor do bem por ocasião do registro do contrato de promessa de compra e venda. O novo dispositivo legal foi redigido atendendo à solicitação do presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG, esclareceu aos Auditores da Prefeitura de Belo Horizonte que seria importante para a capital mineira estimular as centenas de pessoas que compram unidades na planta a registrarem o contrato de compra e venda logo após a conclusão do negócio, para que conste na matrícula do imóvel, o nome do comprador como coproprietário da unidade.
Após analisar o pedido, a competente equipe da Secretaria Municipal da Fazenda de Belo Horizonte, com a aprovação do prefeito Alexandre Kalil, inseriu no Decreto nº 17.026, de 29/11/18, o art. 9º, que no seu § 2º estabelece: "O recolhimento integral do ITBI efetuado em razão do registro de direito real do promitente comprador dispensa novo pagamento quando da lavratura ou do registro do instrumento público translativo de propriedade em relação ao mesmo imóvel, desde que sejam mantidos inalterados o adquirente e o valor declarado da transação". Dessa forma, pode agora o comprador registrar seu contrato de imediato, antecipando, assim, a transferência da propriedade para seu nome e pagando o ITBI somente nesse momento, ou seja, não pagará mais o ITBI também na escritura, fato esse que motivava as pessoas deixarem de registrar previamente o contrato. Com esse procedimento, a construtora deixará de ter poderes para agir como única proprietária da unidade, a qual passará a ser representada pelo promissário comprador. Essa providência impedirá diversos problemas, a seguir citados: Casos de comprador de unidade na planta que no momento em que o empreendimento é concluído e recebe as chaves, fica surpreso ao constatar que, apesar de ter pago o valor integral do imóvel, não consegue receber a escritura e seu registro de maneira que possa revender o bem. Muitos são surpreendidos com o fato de a construtora ou incorporadora ter contraído um empréstimo para fazer a obra e ainda existir na matrícula a hipoteca junto ao banco pelo fato de a dívida não ter sido quitada; pelo fato de constar na matrícula o nome da construtora ou incorporadora como proprietárias de todas as unidades, quando algum dos credores da vendedora aciona o Poder Judiciário para executar uma dívida não paga, há casos que a unidade fica bloqueada, inclusive por dívida trabalhista; há ainda, vários casos da unidade ser vendida para outra pessoa, ou seja, a venda em duplicidade, inclusive de vaga de garagem autônoma; alteração das vagas de garagem na convenção ou do projeto do edifício.
Esses problemas, dentre outros, acontecem pelo fato de o comprador de unidade na planta desconhecer que, desde 1964, a Lei de Incorporação nº 4.591 estipulou o direito dele aumentar a segurança da transação, tendo no § 2º, do art. 32, autorizado o registro do Contrato de Promessa de Compra e Venda na matrícula da futura unidade junto ao Ofício de Registro de Imóveis. Dessa maneira, passará a ter em seu nome direito real oponível a terceiros.
Efetivado esse registro, será impossível validar a venda em duplicidade da unidade, sendo que o banco não aceitará hipotecá-la sem a prévia anuência do promissário comprador. Um credor da construtora não conseguirá penhorá-la, porque o registro é oponível a terceiros, bem como o promissário comprador será o único com poderes para votar numa assembleia de condomínio o que impedirá que a construtora altere a convenção sem a sua participação. Além disso, o Oficial do Registro de Imóveis não aceitará alteração do projeto arquitetônico, que venha a afetar a unidade, sem anuência do comprador, pois ele que figurará como titular para se manifestar nessas situações que exigem aprovação unânime dos condôminos. Fonte: Diário do Comércio Online - BH
