O juiz de Direito Pedro Rebello Bortolini, da 8ª vara Cível do Foro Central de São Paulo/SP, rescindiu dois contratos de compra e venda após reconhecer que a incorporadora omitiu informação essencial sobre o enquadramento dos imóveis como HIS - Habitação de Interesse Social, configurando violação ao dever de informar.
O magistrado determinou a devolução integral dos valores pagos - incluindo o preço dos imóveis e as comissões de corretagem - que somam R$ 504.313,56. Também ordenou o ressarcimento pelas reformas realizadas e a aplicação da cláusula penal em favor dos consumidores, inicialmente prevista apenas em caso de inadimplemento por parte dos compradores.
Os autores adquiriram duas unidades imobiliárias em empreendimentos distintos na região da Barra Funda, com finalidade de investimento. O valor total desembolsado incluiu o preço dos imóveis e as respectivas comissões de corretagem. Após a entrega das chaves, os compradores realizaram reformas visando à locação das unidades, com gastos superiores a R$ 42 mil.
Contudo, ao tentarem registrar os imóveis no cartório competente, descobriram que ambos eram classificados como habitação de interesse social - regime jurídico que impõe restrições quanto ao uso e à destinação, voltado a famílias com renda específica. Alegaram que tal informação jamais lhes foi comunicada, inviabilizando o propósito de exploração econômica das unidades.
Diante disso, ingressaram em juízo pleiteando a rescisão contratual, a restituição integral dos valores pagos, o reembolso das reformas realizadas e a aplicação da cláusula penal em favor dos compradores.
A incorporadora, por sua vez, sustentou que a classificação como HIS é informação pública, que não descumpriu obrigações contratuais e que não poderia ser responsabilizada pelos investimentos feitos nas reformas.
O juiz entendeu que o caso comportava julgamento antecipado, nos termos do art. 355, I, do CPC, por estar suficientemente instruído com prova documental, dispensando a produção de outras provas.
Ao analisar os autos, concluiu que a incorporadora descumpriu o dever de informar, ao deixar de indicar, de forma clara e ostensiva, o enquadramento dos imóveis como Habitação de Interesse Social. Ressaltou que essa classificação não é um detalhe secundário, mas sim uma característica essencial, que impõe restrições relevantes ao direito de propriedade - como a obrigatoriedade de destinação, por dez anos, a famílias de determinada faixa de renda.
Nesse contexto, destacou que a omissão configura violação tanto ao dever de informação previsto nos arts. 6º e 37 do CDC, quanto ao princípio da boa-fé objetiva, conforme o art. 422 do CC.
"A alegação da ré de que a informação seria pública não a exime de sua responsabilidade contratual. A boa-fé objetiva, princípio norteador das relações contratuais (art. 422 do CC), impõe às partes deveres anexos de conduta, entre os quais se destacam a lealdade, a transparência e a informação."
O magistrado também observou que os contratos firmados não traziam qualquer menção à classificação HIS, ainda que contivessem cláusulas específicas sobre restrições incidentes sobre os imóveis - nenhuma delas relacionada ao regime de habitação de interesse social. Tal ausência, segundo ele, reforça o descumprimento do dever de transparência contratual.
"O dever de informação, previsto no art. 6ª, III, do CDC é um dos pilares do sistema de proteção ao consumidor e impõe ao fornecedor a obrigação de prestar informações claras, precisas e ostensivas sobre as características essenciais do produto ou serviço."
Reconhecendo o inadimplemento da incorporadora, o juiz decretou a resolução dos contratos por culpa exclusiva da vendedora e determinou:
- restituição integral, em parcela única, de R$ 504.313,56, com correção e juros;
- indenização de R$ 42.860,67 pelas reformas realizadas;
- aplicação da cláusula penal em favor dos consumidores, com base no tema 971 do STJ, já que a penalidade constava apenas contra o comprador;
- impossibilidade de cumular cláusula penal com lucros cessantes, conforme tema 970 do STJ;
- negativa de restituição das taxas condominiais, pois os adquirentes estavam na posse dos imóveis.
Ao final, a incorporadora foi condenada ao pagamento integral das custas processuais, despesas e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação.
Processo: 4015132-49.2025.8.26.0100
Fonte: Migalhas
