Uma recente decisão da Justiça Federal de São Paulo estabeleceu um precedente significativo para o mercado imobiliário. A sentença reconheceu que os rendimentos financeiros obtidos por incorporadoras que aderem ao Regime Especial de Tributação (RET), desde que vinculados ao patrimônio de afetação e com o propósito de salvaguardar os recursos do empreendimento, podem ser tributados sob a alíquota unificada de 4%.
A divergência surgiu a partir da interpretação da Receita Federal, que, fundamentada nos parágrafos 5º e 6º do artigo 13 da Instrução Normativa RFB nº 2.179/2024, exigia que tais receitas fossem tributadas fora do RET, frequentemente sob regimes de lucro presumido ou real. Essa abordagem administrativa resultava em uma disparidade tributária, em que parte das receitas do projeto era submetida à alíquota de 4%, enquanto os rendimentos financeiros da reserva de caixa da obra enfrentavam uma carga tributária superior.
No processo em questão, cinco Sociedades de Propósito Específico (SPEs) argumentaram que suas aplicações em renda fixa e contas correntes remuneradas não possuíam caráter especulativo. Pelo contrário, tais operações visavam à gestão e à manutenção do capital dos empreendimentos afetados.
A Juíza Federal Nathália de Oliveira Corrêa Faria Maciel, da 7ª Vara Cível Federal de São Paulo, ao analisar o Mandado de Segurança, concluiu que a restrição imposta pela Receita Federal excedia os limites estabelecidos pela Lei nº 10.931/2004.
A sentença enfatizou que o parágrafo 1º do artigo 4º da Lei nº 10.931/2004 abrange, na receita mensal sujeita ao RET, não apenas os valores provenientes da comercialização de unidades imobiliárias, mas também as receitas financeiras e as variações monetárias geradas pela operação.
Dessa forma, a decisão judicial determinou que uma norma infralegal não pode, de maneira automática, restringir o alcance da lei e excluir a incidência do RET sobre receitas financeiras destinadas à preservação dos recursos do empreendimento.
Adicionalmente, a fundamentação da decisão ressaltou a essência do regime de patrimônio de afetação, que exige a segregação e proteção dos recursos de cada incorporação até a sua conclusão.
Assim, investimentos conservadores, incluindo aqueles de natureza automática, que buscam mitigar a desvalorização inflacionária e preservar a integridade do caixa, são considerados compatíveis com a gestão da incorporação, e não como uma atividade paralela da incorporadora.
Este entendimento alinha-se a um precedente do Tribunal Regional Federal da 3ª Região (TRF-3), que já havia desconsiderado uma limitação similar presente na antiga IN RFB nº 1.435/2013.
Como resultado, a sentença concedeu às impetrantes a autorização para tributar essas receitas financeiras sob o RET e reconheceu o direito à compensação ou restituição dos valores recolhidos indevidamente nos últimos cinco anos, bem como durante o trâmite da ação, com a devida atualização pela taxa SELIC. A restituição, contudo, deverá seguir o rito judicial próprio, conforme o regime constitucional de precatórios.
A sentença ainda está sujeita à remessa necessária para reexame pelo Tribunal Regional Federal da 3ª Região. Processo nº 5035700-86.2025.4.03.6100 Fonte: Tribunal Regional Federal da 3ª Região
