O ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, do Superior Tribunal de Justiça (STJ), declarou válida cláusula que estipulou a retenção de 50% dos valores pagos em um contrato imobiliário pactuado sob o regime de afetação. O magistrado reformou acórdão do Tribunal de Justiça de Goiás (TJGO) que havia fixado em 10% do valor total inadimplido a título de multa penal compensatória pela rescisão contratual.
Ao analisar recurso de uma incorporadora imobiliária, o ministro esclareceu que o acórdão do TJGO está em desacordo com o entendimento deste STJ. Isso no sentido de que em contratos oriundos de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, a retenção dos valores pagos pelo comprador desistente pode chegar a até 50%, segundo o art. 67-A, I, e § 5º, da Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato Imobiliário).
No caso, uma consumidora não possuindo mais interesse em permanecer com o imóvel adquirido junto a uma incorporadora, requereu a rescisão com retenção de 10% dos valores pagos. Em primeiro grau, o juízo atendeu o pedido com base neste percentual, confirmado pelo TJGO.
No acórdão, o TJGO havia considerado que a cláusula contratual que estabeleceu a pena convencional em 50% da quantia paga, em razão da aplicação do regime de afetação, é abusiva. A decisão foi embasada no Código de Defesa do Consumidor (CDC) e no disposto no art. 413 do Código Civil, que permite a redução equitativa da penalidade.
No entanto, ao ingressar com recurso no STJ, os advogados Diego Martins Silva do Amaral e Victoria Branquinho, sócios do escritório Dias & Amaral Advogados Associados, que representam a incorporadora na ação, esclareceram que as consequências do desfazimento do negócio devem ser analisadas sob a ótica da Lei 13.786/2018, por se tratar de norma especial.
Neste sentido, os advogados ressaltaram que houve violação à Lei 13.786/2018, devendo ser aplicada a retenção de 50% dos valores pagos na restituição das parcelas. Isso em virtude da rescisão contratual ter se dado por culpa exclusiva da consumidora, conforme estabelecido no contrato que foi entabulado após a referida Lei de Distrato. Além de haver a constituição de patrimônio de afetação no empreendimento em questão.
Ao analisar o recurso, o ministro esclareceu que a cláusula que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos é válida em contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados sob o regime de patrimônio de afetação e na vigência da Lei n. 13.786/2018, desde que expressamente pactuada. Em conformidade com o art. 67-A, §5º, da Lei n. 4.591/1964.
Citou jurisprudência do STJ no sentido de que “o percentual de retenção de até 50% não se caracteriza como abusivo, sendo compatível com o regime jurídico aplicável e com a função de proteção ao incorporador diante do risco do negócio.” Fonte: Rota Jurídica.
